Mieszkania turystyczne typu „bajos turisticos” są dziś jednym z najbardziej kontrowersyjnych elementów rynku noclegowego w Hiszpanii. To lokale zlokalizowane na parterach budynków, bardzo często powstałe w zaadaptowanych garażach, dawnych sklepach lub biurach. Dla turystów pozostają opcją taniego noclegu w centrum, ale dla mieszkańców i władz miast są problemem urbanistycznym i społecznym.
Czym są mieszkania turystyczne „bajos”?
„Bajo” w hiszpańskiej nomenklaturze oznacza lokal na parterze. W kontekście turystycznym chodzi o lokale z wejściem bezpośrednio z ulicy, często o niewielkim metrażu, z ograniczonym dostępem do światła dziennego. W wielu przypadkach nie były one pierwotnie mieszkaniami, lecz lokalami użytkowymi, które zmieniono w apartamenty krótkoterminowe wraz z rozwojem platform takich jak Airbnb czy Booking.
Zjawisko to jest ogólnokrajowe, ale jego skala różni się w zależności od miasta. Najwięcej „bajos turisticos” spotkać można w Barcelonie, Walencji, Madrycie, Sewilli.
W Polsce takiego zjawiska nie ma (przynajmniej nie ma na szerszą skalę). Przepisy związane z przekształceniami lokali w mieszkania oraz wyższe koszty adaptacji tego typu lokali skutecznie blokują rozwój sektora mieszkań turystycznych w Krakowie, Warszawie czy w Kołobrzegu.
Prons & Cons - turyści:
Dla wielu podróżnych „bajos” są produktem budżetowym, który pozwala nocować w centralnej lokalizacji za niższą cenę. Średnio są one o 15–35% tańsze od klasycznych apartamentów w tej samej okolicy.
Najczęściej wskazywane zalety: to atrakcyjna cena, świetna lokalizacja, łatwe zameldowanie (wejście z ulicy, klucz na szyfr/ klucz w skrzynce na szyfr), minimalistyczny, często nowy, wystrój.
Najczęściej wskazywane wady to brak światła dziennego i „piwniczny” charakter. Większość lokali ma tylko „mleczną” szybę od strony ulicy i wejścia do lokalu co wpływa na ilość światła słonecznego, docieranie hałasu z ulicy. Charakterystyczne są problemy z wilgocią i wentylacją.
Mieszkania turystyczne podobają się tym, którzy głównie tylko w nich nocują, czas spędzając poza nimi. Dlatego często są wybierane przez turystów młodych (zarówno hiszpańskich, jak i zagranicznych).
Prons & Cons - mieszkańcy:
Dla mieszkańców dużych miast „bajos turísticos” stały się symbolem gentryfikacji i nadmiernej turystyfikacji. Najczęstsze zarzuty to zanik lokalnych usług i handlu sąsiedzkiego, zwiększony hałas, spadek jakości życia i „hotelizacja” barrios.
W miastach takich jak Barcelona czy Walencja to właśnie presja społeczna doprowadziła do zaostrzenia przepisów i ograniczania nowych adaptacji parterów na cele turystyczne. Choć władze miast ogłaszają moratoria i zakazy, nowe mieszkania turystyczne na parterach wciąż powstają.
Jeszcze kilkanaście lat temu adaptacje lokali użytkowych na cele turystyczne były tolerowane lub wręcz pośrednio wspierane. Dziś kierunek jest wyraźnie inny: selektywne ograniczenia, blokowanie wydawania nowych licencji turystycznych, kontrole rynku wynajmu apartamentów, dążenie do przywracania funkcji usługowych lub łączenie pomieszczeń w celu stworzenia pełnoprawnych mieszkań.
Jakie są perspektywy dla „bajos turisticos” w Hiszpanii?
Wydaje się że rozwój tego segmentu będzie postępował. Obecnie w Walencji lokale tego typu stanowią 1,3% ogółu mieszkań w mieście, a pustostanów po lokalach na parterach budynków mieszkalnych (w atrakcyjnych turystycznie dzielnicach) jest wciąż sporo.
Dalsze ograniczanie nowych licencji, rosnące ryzyko regulacyjne dla inwestorów oraz odmrożenie po 15 latach zastoju na rynku budowlanym w Hiszpanii to czynniki które będą wpływać na to jaki będzie docelowy udział mieszkań tego typu w ofercie turystycznej w Hiszpanii.
W PAULAT badamy postrzeganie i atrakcyjność marek terytorialnych. Od 2007 roku realizujemy badania marketingowe i analizy danych dla ponad 30 miast i województw (m.in. Gliwice, Sopot, Dolny Śląsk, Płock czy Kołobrzeg). Realizujemy badania różnego typu, jakościowe i ilościowe, zarówno w Polsce jak i w innych krajach.